De overdrachtsbelasting kent een verlaagd tarief van 2% voor de verkrijging van een woning. Is een voormalig bankgebouw dat al tien jaar als winkel functioneert en voor bewoning wordt gekocht een woning of nog steeds een bank of winkel? Dat laatste vond de Belastingdienst en legde de koper van het woonhuis een forse naheffingsaanslag op. Wat vindt de rechter ervan?
Totstandkoming wettelijke regeling tariefverlaging woningen
Bij de totstandkoming van de tariefverlaging voor woningen is bepaald dat onder woningen wordt verstaan onroerende zaken die op het moment van de juridische overdracht naar hun aard zijn bestemd voor bewoning. Als een onroerende zaak feitelijk wordt bewoond, maar naar zijn aard niet bestemd is voor bewoning, dan wordt deze onroerende zaak niet aangemerkt als woning. Bij twijfel of een onroerende zaak naar zijn aard bestemd is voor bewoning is mede van belang of de gemeente aan de onroerende zaak een woonbestemming heeft gegeven. Een onroerende zaak die geen woning is, maar wordt verbouwd tot woning valt niet onder de maatregel. Als woning zijn in ieder geval niet aan te merken bedrijfsgebouwen en -ruimtes.
Overwegingen rechter in de huidige zaak
Vaststaat dat deze onroerende zaak oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd als bankgebouw. Tot omstreeks 2008 is de onroerende zaak ook als bank in gebruik geweest.
Gelet op de bouwtekeningen, foto’s, gegevens over omgevingsvergunningen en op de door partijen gegeven toelichting, concludeert de rechter dat na de verbouwingswerkzaamheden die in 2008 hebben plaatsgevonden om de onroerende zaak geschikt te maken voor het gebruik als winkel, de onroerende zaak het karakter als bankgebouw heeft verloren. Gelet op de op dat moment bestaande (bouwkundige) kenmerken en inrichting van het bouwwerk, acht de rechter aannemelijk dat meer dan beperkte aanpassingen nodig waren om de onroerende zaak weer geschikt te maken als bankgebouw. De onroerende zaak is vanaf 2008 naar zijn aard bestemd om dienst te doen als winkel/bedrijfspand. Tot 2018 is de onroerende zaak als winkel in gebruik geweest.
Het is aan de koper van het pand, die zich op de toepassing van het tarief voor woningen beroept, om te stellen en zo nodig aannemelijk te maken dat de overgedragen onroerende zaak op het moment van de overdracht naar zijn aard tot woning is bestemd.
De koper heeft gesteld dat door de toekenning van de omgevingsvergunning in 2018 en de daarna in 2018 verrichtte verbouwingswerkzaamheden om het geschikt te maken voor bewoning de functie van de onroerende zaak is gewijzigd in woning. Daarbij wijst de koper erop dat gekeken moet worden naar de werkelijke functie van de onroerende zaak en dat deze door hem is aangekocht en bedoeld als woning.
De rechter is van oordeel dat de onroerende zaak door de verbouwing in 2018 niet de aard van winkel/bedrijfspand heeft verloren. Weliswaar is de onroerende zaak door de verbouwing in 2018 geschikt gemaakt voor bewoning door in de bankkluis eenvoudige sanitaire voorzieningen in de vorm van een wasbak en een douchecabine aan te brengen, maar deze wijzigingen maken niet dat de onroerende zaak naar zijn aard voor bewoning is bestemd. Volgens de rechter zijn niet meer dan beperkte aanpassingen nodig om de onroerende zaak weer te bestemmen als winkel/bedrijfsgebouw. Er is door de verbouwing geen wezenlijke wijziging aangebracht in de kenmerken van het bouwwerk zelf, kenmerken die objectief passen bij een winkel/bedrijfsgebouw. Zo beschikt de onroerende zaak over systeemplafonds, een entree met tochtportaal en (automatische) schuifdeuren, en is de op het gebruik als winkel afgestemde indeling zoals deze bestond niet gewijzigd. Hetgeen is vermeld in de Funda-advertentie en het overgelegde taxatierapport bevestigen dat de onroerende zaak eenvoudig (weer) is te bestemmen als winkel. Dat de koper de onroerende zaak heeft aangekocht met de bedoeling deze als woning te gebruiken en het recht heeft deze naar eigen smaak in te richten, doet aan het voorgaande niet af.
De koper heeft nog betoogd dat diverse instanties, waaronder overheidsinstanties, de onroerende zaak wel als een woning aanmerken, zoals volgt uit het feit dat de makelaar het model koopovereenkomst voor woningen heeft gehanteerd, de hypothecaire lening is verstrekt onder NHG en dat in de Basisadministratie voor Adressen en Gebouwen (BAG) is vermeld dat de onroerende zaak een woonfunctie heeft. Volgens de rechter is dit voor de toetsing echter niet van belang.
Conclusie
Hetgeen de koper heeft gesteld, leidt niet tot de conclusie dat de onroerende zaak op het moment van de overdracht naar zijn aard tot woning is bestemd. De Belastingdienst heeft de naheffingsaanslag terecht opgelegd.
Let op: Als u een voormalig bedrijfspand koopt om in te wonen, zelfs al werd het door de verkopers gewoon bewoond, kunt u toch het verlaagde overdrachtsbelastingtarief voor woningen mislopen. De naheffing bedraagt dan 8,4% van de overdrachtsprijs.
